header photo

Rozmowy prawnicze

ciekawie o prawie

Współposiadanie pomieszczeń w budynku

Skarżąca zakwestionowała wyrażone w zaskarżonym wyroku stanowisko, że dochodzone roszczenie nie przysługuje jej z tej przyczyny, iż sporny grunt, stanowiący część nieruchomości, na której wybudowała budynek usługowo-administracyjny, nie był w jej posiadaniu w rozumieniu art. 207 u.g.n. Zdaniem skarżącej, Sąd Apelacyjny dokonał błędnej wykładni tego przepisu, wychodząc z założenia, że o posiadaniu gruntu można mówić tylko w wypadku posiadania całego posadowionego na nim budynku. W konsekwencji uznał, że posiadanie części budynku, zatem współposiadanie nieruchomości, nie stanowi jednocześnie posiadania gruntu w części ułamkowej w stosunku do użytkowanej części budynku. Zdaniem skarżącej, z tego, że była i jest posiadaczem części spornego budynku w postaci lokali użytkowych i garaży, wynika, iż była i nadal jest współposiadaczem budynku, a tym samym współposiadaczem gruntu w części odpowiadającej posiadaniu budynku. Współposiadanie nie wyłącza natomiast możliwości wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 208 ust. 2 u.g.n., gdyż w art. 207 u.g.n. jest mowa o posiadaniu, a nie o wyłącznym posiadaniu nieruchomości. Przemawia za tym również treść art. 208 ust. 2 u.g.n., z której wynika, że posiadanie nie musi obejmować całego gruntu, lecz tę część, która jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku. Oznacza to, że w razie posiadania części gruntu, niezbędnego do prawidłowego korzystania z budynku, można dochodzić roszczenia przewidzianego w art. 208 ust. 2 u.g.n. Za przyjęciem tezy, że posiadaniem w rozumieniu art. 207 u.g.n. jest także współposiadanie przemawia również - w ocenie skarżącej - dopuszczalność oddania w użytkowanie wieczyste gruntu w ułamkowej części, za czym opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 maja 1995 r., III CZP 61/95 (OSNC 1995, nr 9, poz. 130).
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera definicji posiadania, w związku z czym przyjmuje się, że przy objaśnianiu tego pojęcia należy odwołać się do przepisów tytułu IV księgi drugiej kodeksu cywilnego oraz że pojęciem tym objęci są zarówno posiadacze samoistni, jak i zależni (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2003 r., III CZP 87/02, OSNC 2003, nr 12, poz. 157, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CZP 14/98, OSNC 1998, nr 11, poz. 173 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CKN 648/99, nie publ., z dnia 27 sierpnia 2003 r., I CKN 665/00, "Monitor Prawniczy" 2006, nr 13, s. 717, z dnia 7 lipca 2004 r., I CK 20/04, "Biuletyn SN" 2004, nr 12, s. 9, z dnia 2 kwietnia 2009 r. IV CSK 533/08, nie publ., z dnia 24 czerwca 2009 r., I CSK 534/08, nie publ., i z dnia 29 kwietnia 2011 r., I CSK 484/10, nie publ.).
Wywody skarżącej, w których jest mowa o posiadaniu części budynku, posiadaniu gruntu w części ułamkowej w stosunku do użytkowanej części budynku i o współposiadaniu nieruchomości, powodują konieczność przypomnienia zasadniczych cech charakteryzujących instytucję posiadania na gruncie art. 336 k.c. Według tego przepisu, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadaniem jest zatem władztwo nad rzeczą połączone z wolą jego wykonywania w swoim imieniu (art. 338 k.c.).
Z art. 336 k.c. wynika, że przedmiotem posiadania może być rzecz, a więc przedmiot materialny, którego cechą jest takie zindywidualizowanie i wyodrębnienie od innych przedmiotów, że może być traktowany w obrocie jako dobro samoistne (art. 45 k.c.). Przedmiotem posiadania może być także część rzeczy, co dotyczy przede wszystkim części nieruchomości gruntowej. Przedmiot materialny połączony z innym jako jego część składowa (art. 47 k.c.) nie przestaje być rzeczą przez to, że stał się częścią składową innej rzeczy, wskutek czego nie może być do chwili odłączenia go przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Aktualizuje to potrzebę rozważenia dopuszczalności posiadania części składowej rzeczy, np. części budynków lub lokali.
W orzecznictwie przyjmuje się, że budynki lub części budynku (lokale) mogą być przedmiotem posiadania w zakresie prawa własności tylko o tyle, o ile stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. Nie można w związku z tym nabyć w drodze zasiedzenia piwnicy usytuowanej pod domem mieszkalnym, zajmowanym przez właściciela zabudowanego nim gruntu (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1973 r., I CR 413/73, nie publ., i z dnia 19 stycznia 1988 r., III CRN 459/87, nie publ.). Jeżeli budynki lub lokale są częścią składową gruntu, mogą być przedmiotem posiadania jedynie w zakresie innego prawa, np. prawa najmu, przyjmuje się bowiem jako zasadę, że możliwość powstania prawa decyduje o możliwości powstania posiadania.
Szczególną postacią władztwa nad rzeczą jest współposiadanie. Występuje ono w sytuacji, w której posiadanie tej samej rzeczy jest wykonywane przez kilka osób i gdy istota władztwa każdej z tych osób jest identyczna. Z braku identyczności władztwa nie można zaliczyć do współposiadania wypadku, w którym ta sama rzecz jest przedmiotem posiadania samoistnego i zależnego, wtedy bowiem ta sama rzecz jest wprawdzie we władaniu kilku osób pajeczyca.bloog.pl, lecz rodzaj władztwa każdej z nich jest różny. Współposiadanie samoistne występuje w sytuacji, w której zakres władztwa kilku osób odpowiada władztwu, jakie zachodzi przy współwłasności. Jeżeli natomiast odpowiada ono władztwu, jakie ma miejsce w wypadku wspólnych praw rzeczowych ograniczonych lub wspólnych praw obligacyjnych, jest współposiadaniem zależnym.
Z kolei przez współposiadanie w częściach ułamkowych należy rozumieć faktyczne korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki czynią to współwłaściciele. Władztwo faktyczne współwłaściciela pro indivisio jest wykonywane przez korzystanie przez każdego współwłaściciela z całej rzeczy, ale - jak wynika z art. 206 k.c. - w zakresie, który nie wyłącza takiego korzystania z rzeczy przez pozostałych właścicieli (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, OSNC 2013, nr 9, poz. 103).
Z ustaleń faktycznych stanowiących podstawę zaskarżonego wyroku wynika, że budynek usługowo-administracyjny nie jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności oraz że właścicielem tej nieruchomości jest Miasto St. W. Skarżąca natomiast, na podstawie umowy najmu, jest posiadaczem zależnym pomieszczeń znajdujących się na pierwszym i drugim piętrze tego budynku. W takiej sytuacji skarżąca może być uznana jedynie za posiadacza zależnego części budynku w postaci zajmowanych w nim pomieszczeń. Ze względu na odmienny rodzaj władztwa każdej ze stron nie może być w ogóle mowy o współposiadaniu nieruchomości. Władanie nieruchomością położoną przy ul. P. nr 12a przez pozwanego jest realizacją jego uprawnień właścicielskich wynikających z art. 140 k.c., nie ulega zatem wątpliwości, że posiadanie nieruchomości przez niego jest posiadaniem samoistnym. Skarżącej przysługują natomiast tylko ściśle określone uprawnienia do władania częścią budynku, nie ma zatem racji twierdząc, że posiadanie części budynku jest równoznaczne ze współposiadaniem nieruchomości gruntowej w części ułamkowej w stosunku do użytkowanej przez nią części budynku.
Skoro skarżąca nie może być uznana za współposiadacza nieruchomości gruntowej, zbędne stało się rozważanie, czy posiadanie w rozumieniu art. 207 u.g.n. oznacza wyłącznie posiadanie z wyłączeniem innych osób, czy także współposiadanie. Oceny uprawnień skarżącej nie zmienia stanowisko zajęte w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1995 r., III CZP 61/95, że grunt stanowiący własność gminy może być przez nią oddany spółdzielni mieszkaniowej w użytkowanie wieczyste także w ułamkowej części, zgodnie bowiem z art. 208 ust. 2 u.g.n., konieczną przesłanką roszczenia przewidzianego w tym przepisie jest posiadanie zabudowanego gruntu, a przesłanka ta nie została spełniona. Poza tym skarżąca nie dochodziła ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości w ułamkowej części.
Z tych względów Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną (art. 39814 k.p.c.).